Zakup nieruchomości i problemy z tym związane

Zastanawiasz się nad zakupem nieruchomości pod budowę? Nie wiesz na co, oprócz ceny, powinieneś zwrócić uwagę? Jakie ewentualne zagrożenie mogą się z takim zakupem wiązać? Na te pytanie postaram się odpowiedzieć w niniejszym blogu.

Księgi wieczyste

W pierwszej kolejności dobrze jest zapoznać się z księgą wieczystą, o ile nieruchomość taką posiada. W niniejszym blogu nie będę wspominać o sytuacji, gdy nieruchomość nie posiada księgi wieczystej, bo obecnie zdarza się to rzadko.

Dlaczego sprawdzenie księgi wieczystej jest takie ważne? W niej można zobaczyć, kto jest jej właścicielem, czy jest obciążona np. służebnością drogi koniecznej, służebnością przesyłu lub jakąś służebnością osobistą. Jednak często się trafia, że w księdze wieczystej widnieją inne osoby niż te, które obecnie są właścicielami. Może, ale nie musi być to problemem. Oznacza to, że w celu „wyprostowania” zapisów w księdze wieczystej będzie trzeba dokonać dodatkowych czynności, które nie zawsze mogą być łatwe.

Droga publiczna

Zgodnie z rozporządzeniem ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej. Zatem kolejną kwestią, którą należy zbadać przy zakupie nieruchomości, na której planujemy się wybudować, jest to czy nieruchomość ta ma dostęp do drogi publicznej. Zdarzają się sytuacje, że nieruchomość nie ma takiego dostępu. Dotyczy to zwłaszcza nieruchomości rolnych. Jednak nie oznacza to, że nie będzie możliwe jej zabudowanie. W taki przypadku będzie konieczne podjęcie odpowiednich kroków, do uzyskania takiego dostępu np. poprzez ustanowienie służebności drogi koniecznej na sąsiednich nieruchomościach.

Plan zagospodarowania przestrzennego/ studium uwarunkowań/ brak

Niektóre gminy posiadają miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który jest dokumentem jawnym. Co znaczy, że każdy ma prawo żądać wglądu do jego treści lub też zażądać wyciągu dotyczącego fragmentu, na którym położona jest interesująca nas nieruchomość. Z planu zagospodarowania przestrzennego wynika, na jaki cel przeznaczona jest dana nieruchomość. W przypadku, gdy jest ona przeznaczona na cele budowlane, to uzyskanie pozwolenia na budowę, bądź też zgłoszenie budowy, gdy pozwolenie na budowę nie jest wymagane, nie powinno napotkać na problemy. Jednak nieruchomość według planu zagospodarowania przestrzennego może być przeznaczona na cele rolne lub np. infrastrukturę techniczną lub jeszcze inne. W przypadku, gdy nastąpi ta druga sytuacja, sprawa może być dość skomplikowana, lecz nie niemożliwa do rozwiązania. O tym będę pisała w kolejnych częściach bloga.

Może się też istnieć sytuacja, że dla gminy nie będzie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ale będzie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W takim przypadku należałoby zapoznać się z tym studium. Jednak tutaj sytuacja jest łatwiejsza, ponieważ jego postanowienia nie są ostatecznie wiążące, tak jak gdy jest uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. O procedurze postępowania będę pisała w kolejnych częściach bloga.

Ostatnim już możliwym scenariuszem, jest okoliczność, w której dla nieruchomości, którą jesteśmy zainteresowani, nie jest uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego, ani też nie ma studium uwarunkowań, w takiej to sytuacji, w grę wchodzi wydanie przez organ decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Na podstawie tego dokumentu możliwe będzie wybudowanie obiektu lub też wykonanie innych robót budowlanych na nieruchomości.

Co jeszcze Cię może zaskoczyć?

– elektrownia wiatrowa

Z racji powstawania coraz większej ilość źródeł energii odnawialnej, dobrze jest sprawdzić czy w okolicy, gdzie interesuje Cię zakup nieruchomości nie jest prowadzona inwestycja budowy elektrowni wiatrowej (wiatraków) lub czy też nie jest ona planowana. Zgodnie z ustawą odległościową minimalna odległość elektrowni wiatrowej od budynku mieszkalnego musi być równa lub większa od dziesięciokrotności wysokości elektrowni wiatrowej mierzonej od poziomu gruntu do najwyższego punktu budowli, wliczając elementy techniczne, w szczególności wirnik wraz z łopatami (całkowita wysokość elektrowni wiatrowej). Od tej reguły mogą wystąpić jednak wyjątki, jednak nie jest to przedmiotem niniejszego bloga.

– np. drogi publiczne/ transport kolejowy

Kolejną kwestią, którą należałoby sprawdzić czy nie jest planowa inwestycja budowy/przebudowy drogi publicznej, budowa lub przebudowa infrastruktury kolejowej itp., a to z tego względu, że w przypadku wydania odpowiedniej decyzji np. o ustaleniu lokalizacji autostrady, o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej, nieruchomości, objęte daną decyzją stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego. W tym przypadku możemy zostać zaskoczeni faktem objęcia nieruchomości, którą planujemy zakupić pod zabudowę, powyższą decyzją związaną z inwestycją infrastrukturalną.

– obszar wpisany do rejestru zabytków/ obszar objęty gminną ewidencją zabytków

Kolejną, ważną kwestią jest sytuacją kiedy, nieruchomość, którą planujemy zakupić znajduje się w tzw. obszarze objętym ochroną zabytków bądź też jest zabudowana z pozoru przeznaczonym do rozbiórki budynkiem. Mowa tutaj o unormowaniach ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Rejestry zabytków prowadzone przez gminy i województwa są jawne, tak więc wskazane jest każdorazowo skierowanie zapytania o status nieruchomości. Wynika to z faktu, że na etapie wydawania decyzji pozwolenia na budowę bądź weryfikacji zgłoszenia budowy, organ przed wydaniem decyzji zwróci się do właściwego konserwatora zabytków o uzgodnienie (procedura uzgodnieniowa) czy na tej nieruchomości możliwe jest wybudowanie danego budynku. W przypadku negatywnego uzgodnienia nadal możliwe jest zabudowanie nieruchomości, jednak wpierw przeprowadzić trzeba czynności administracyjne wyłączające nieruchomość z rejestrów.

– prawo wodne

Nieruchomość położona niedaleko rzeki, jeziora czy innego zbiornika wodny, niewątpliwie może być atrakcyjna pod względem krajobrazowym, jednak w tej sytuacji należy sprawdzić czy nie jest ona położona na terenie zalewowym. Jeżeli nieruchomość jest położona na terenie zalewowym to konieczne będzie uzgodnienie z Państwowym Gospodarstwem Wodnym Wody Polskie. Budowa na takiej nieruchomości jest oczywiście możliwa, jednak wpierw należy przeprowadzić odpowiednie procedury dla zachowania bezpieczeństwa takiej inwestycji budowlanej.

Przytoczone powyżej kwestie, są zagadnieniami wybranymi, najbardziej rozpowszechnionymi i najczęściej zdarzającymi się w praktyce, ale też zasadniczymi w kontekście kupna nieruchomości z przeznaczeniem jej pod zabudowę. Dokładna analiza zawsze wymaga indywidualnego zbadania sprawy, jednak patrząc z perspektywy dokonania tak poważnej inwestycji, jaka jest budowa np. domu lub budynków w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, jest ona niezbędna. Zapraszam zatem do współpracy i kontaktu.